Korkein oikeus vastaa tähtijuristin kysymyksiin

Ilokseni kirjoituksiani seurataan näemmä korkeinta oikeutta myöten. Esitin rapia vuosi sitten artikkelissani https://oikeusjuttu.wordpress.com/2017/04/24/vahingonkorvausvelan-vanhentuminen/ kiehtovan kysymyksen siitä, vanhentuuko oikeus kaupan purkamiseen yleisten vanhentumissäännösten mukaisesti. Nyt asiaa ei tarvitse enää pohtia akateemisesti, sillä korkein oikeus on vastannut kysymykseeni. Samalla lukiessani edellistä artikkeliani huomaan, etten jostain syystä ollut sen loppusutkauksessa huomioinut maakaaren säännöstä siitä, että joka tapauksessa kaupan purkua sääntelee 10 vuoden kanneaika. Siitä huolimatta kysymys on relevantti yleisen vanhentumisajan (3 vuotta) osalta.                

Korkeimman oikeuden ratkaisun 2018:38 tapauksessa oli kyse siitä, onko kiinteistön kauppaa koskevaan purkuvaatimukseen sovellettava vanhentumislain 4 §:n mukaista yleisvanhentumisaikaa tai onko ostaja jostakin muusta syystä menettänyt oikeutensa vaatia kaupan purkua.

Tapauksessa A on 30.10.2009 ostanut X:n jakamattoman kuolinpesän osakkailta B:ltä ja C:ltä kiinteistön sillä olevine rakennuksineen 52.000 euron kauppahinnalla. Kaupan jälkeen A on havainnut rakennuksessa laaja-alaisia kosteus- ja homevaurioita. A on vauriot havaittuaan ilmoittanut niistä B:lle. A on 23.5.2010 kirjallisesti vaatinut, että kiinteistön kauppa puretaan, ja pyytänyt myyjiä ilmoittamaan suostumisesta vaatimukseen viimeistään 7.6.2010. Osapuolet ovat neuvotelleet asiasta kesällä 2010 pääsemättä yhteisymmärrykseen. Tämän jälkeen osapuolet eivät olleet olleet toisiinsa yhteydessä. A on 12.9.2014 pannut vireille kanteen, jossa hän on ensisijaisesti vaatinut kaupan purkamista. Myyjät vastustivat kannetta muun ohella sillä perusteella, että A oli menettänyt oikeuden vaatia kaupan purkamista, koska hän ei ollut nostanut kannetta tai muuten palannut asiaan kohtuullisessa ajassa reklamaationsa jälkeen. Ainakin vaatimus oli velan vanhentumisesta annetun lain (jäljempänä vanhentumislaki) mukaan vanhentunut kolmessa vuodessa vaatimuksen esittämisestä.

Korkeimmassa oikeudessa oli siis ratkaistavana se kysymys, koskeeko ostajan vaatimusta yleinen vanhentumisaika, tai oliko ostaja muutoin passiivisuutensa takia menettänyt oikeuden vaatia kaupan purkamista.

Lyhyestä virsi kaunis: korkeimman oikeuden tulkinnan mukaan velan vanhentumista koskeva säännös ei tapaukseen sovellu. KKO totesi sinänsä, että myyjään kohdistettu purkuvaatimus on vanhentumislain 1 §:n 1 momentissa tarkoitettua rahavelkaa koskeva vaatimus, johon sovelletaan vanhentumislakia. Tästä huolimatta (pitkäveteisten perustelujen jälkeen) korkein oikeus katsoi, että kiinteistönkaupan purkamista koskevaan vaatimukseen ei sovelleta vanhentumislain 4 §:n mukaista kolmen vuoden vanhentumisaikaa. Siten A:n vaatimus ei ole vanhentunut vanhentumislain nojalla.

Korkein oikeus katsoo, että virheestä ja purkuvaatimuksesta ilmoittanut ostaja voi passiivisuutensa perusteella menettää oikeutensa vaatia kaupan purkamista jo ennen maakaaren 2 luvun 34 §:n 3 momentin mukaisen kanneajan umpeutumista. Tätä perusteltiin ennen muuta sillä, että virheilmoituksen jälkeinen ostajan passiivisuus voi olla myyjän kannalta haitallista. Myyjälle voi passiivisuuden perusteella syntyä käsitys, että ostaja on luopunut esittämästä vaatimuksia virheen perusteella. Tällainen käsitys voi syntyä erityisesti silloin, jos ostaja jää passiiviseksi huomattavan pitkäksi ajaksi sen jälkeen, kun myyjä on ilmaissut vastustavansa ostajan vaatimuksia. Jos myyjä olettaa ostajan luopuneen vaatimuksistaan, myyjällä ei enää ole aihetta varautua asiaa koskevaan oikeudenkäyntiin tai kaupan purkamiseen. Tällaisessa tilanteessa se, että ostaja yllättäen palaa asiaan vuosien kuluttua panemalla kanteen vireille, on omiaan aiheuttamaan myyjälle huomattavaa haittaa.

Arvioitaessa sitä, onko passiivisuudella yksittäisessä tapauksessa tällainen vaikutus, merkitystä on erityisesti passiivisuuden kestolla sekä sillä, kuinka haitallista passiivisuus on kyseisen tapauksen olosuhteissa ollut asian selvittämisen ja myyjän aseman kannalta. Lisäksi merkitystä on sillä, ovatko passiivisuudesta aiheutuvat haitat olleet ostajan ennakoitavissa siten, että hänen voidaan edellyttää ottaneen ne huomioon päättäessään menettelystään asiassa, ja onko ostajan passiivisuudelle ollut hyväksyttäviä syitä.

Kyseisessä ratkaisussa korkein oikeus katsoi, että myyjien vastuun arviointi on ajan kulumisen vuoksi vaikeutunut merkittävästi verrattuna siihen, että asian selvittämistä olisi jatkettu kohtuullisessa ajassa kesän 2010 jälkeen. Kun kiinteistö on jätetty tyhjilleen ja vauriot korjaamatta, on selvää, että vauriot ovat ajan kulumisen myötä pahentuneet. Pitkän aikaa kaupan jälkeen on vaikeampaa arvioida sitä, mikä kohteen kunto on ollut kaupantekohetkellä ja miltä osin sen viat ovat olleet havaittavissa ennen kauppaa. Tämä on omiaan vaikeuttamaan sekä sovinnolliseen ratkaisuun pyrkimistä että näytön esittämistä oikeudenkäynnissä. Myöskään myyjien passiivisuudella asiassa ei katsottu olleen vaikutusta arviointiin, vaan myyjien kiistämisen jälkeen pallo on ollut ostajalla.

Näillä perusteilla korkein oikeus päätyi katsomaan, että ostaja on menettänyt oikeutensa vaatia kaupan purkamista ja kanne on näin ollen hylättävä.

Mitä tästä opimme? Ainakin sen, ettei kattavankaan reklamaation ja vaatimusten esittäminen turvaa ostajan oikeutta loputtomiin, vaan asiassa on tehtävä päätös toimiin ryhtyessä kohtuullisessa ajassa. On sinänsä mahdotonta sanoa, mikä on se aika jonka kuluessa kanne tulisi viimeistään nostaa, mutta joka tapauksessa vuosikausien odottelusta tai jahkailusta voi seurata lopullinen oikeudenmenetys, vaikka reklamaatiot ja vaatimukset olisikin esitetty ajallaan. Vahingonkorvausta ja hinnanalennusta koskevilta osin ehdoton takaraja on tietenkin yleinen vanhentumisaika, eikä näemmä kaupan purunkaan osalta hirveästi sitä pidempi.